Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы

О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, а также о прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте
рассказывают эксперты рынка.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:

- Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие
торгового сегмента: современные
стали появляться не только в столицах и городах-миллионниках, но и практически
во всех полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался
гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов.

Меньше всего от кризиса пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений
свободного назначения, которые часто бывают пригодны к использованию в качестве
объектов стрит-ритейла. Основная причина - небольшая площадь, которая в свою очередь
определяет невысокую общую стоимость объектов. И тем не менее в этом секторе
возможна коррекция цен вниз на 20-30%.

Также несильно подешевеют
низкого класса, которые будут пользоваться спросом в силу своих невысоких
арендных ставок. Так, в офисах класса С и ниже коррекция цен возможна в
пределах тех же 20-30%.

А вот офисы класса В ожидает более существенное падение спроса. Часть
арендаторов могут уйти в подешевевшие
класса А, ставки для которых станут сопоставимы с докризисными В, остальные - в
более дешевый сегмент С. Таким образом, коррекция в офисах класса В может
составить 30-40%, уровень вакантных площадей достигнет 15-20%.

Что касается
- многое зависит от успешности проекта. ТЦ и логистические объекты в хороших
местах и с грамотной концепцией будут по-прежнему пользоваться спросом
арендаторов. А вот у менее удачных проектов возникнут существенные проблемы с
заполняемостью, которые повлекут за собой столь же значительное сокращение
арендных ставок: на складские комплексы - до 10-15%, на торговые - до 20-30%.
Безусловно, для сверхуспешных проектов снижение будет минимальным, а неуспешные
могут и полностью потерять арендаторов.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- В течение первого полугодия 2008 года рынок продолжал активно развиваться
- возрастал спрос на объекты
со стороны западных инвестиционных фондов, которые привлекают инвестиции
преимущественно в готовые объекты.

Значимой тенденцией уходящего года стало значительное увеличение арендуемой
площади. Одним из доминирующих направлений развития в 2008 году стало
укрупнение проектов: из заявленных проектов более 50% обладают площадью свыше
200 тыс. кв. м. Продолжалась активная реорганизация промышленных зон (тенденция
деиндустриализации). Начавшийся осенью 2008 года финансовый кризис довольно
быстро внес серьезные коррективы в тренды движения , и за пару месяцев он из активно растущего
превратился в замирающий, наметились тенденции к падению: сворачиваются многие
бумажные проекты и замораживаются строящиеся, сокращается число сделок во всех
сегментах, снижается уровень платежеспособного спроса, а вслед за ним
складываются тенденции к уменьшению ценовых показателей рынка во всех
сегментах.

Уже сегодня понятно, что ждут неизбежные корректировки: в течение 2009 года можно
ожидать снижение ставок аренды от 15 до 50% по разным классам и сегментам.
Вероятно, сильнее пострадают наиболее дорогие сегменты, а самым устойчивым к
кризису окажется так называемый средний класс - офисы класса В, а также
торговые сети формата “дисконт”.

Спрос существенно сократится, но рынок не замрет - сейчас наступает время
арендаторов, когда впервые за долгие годы появится адекватный объем вакантного
предложения, а собственники объектов станут, наконец, более лояльны к
арендаторам и покупателям, предложив всевозможные скидки и дополнительные
бонусы.

Евгений Гриханов, генеральный директор управляющей компании IQ
Property Management:

- в течение
последних лет начал переходить из начальной стадии в стадию становления, что
охарактеризовалось более серьезным подходом к качеству и назначению объектов.
Качественный анализ рынка обнаружил дефицит высококлассных площадей во всех
сегментах - офисной, торговой, логистической, выставочной, гостиничной
недвижимости - по всей России. Широкое распространение получил формат
многофункциональных комплексов. В 2009 году на десятки процентов снизить
арендные ставки придется тем владельцам, которые позиционировали свои объекты
как проекты высокого класса (А и В), когда в реальности они не соответствовали
этому уровню. Если в дополнение к этому проект содержал дополнительные риски, в
частности связанные с месторасположением, то высока вероятность выставления его
на продажу.

Такие прогнозы основаны на осознании того, что кризис вскрыл ряд проблем во
всех сферах экономики. В недвижимости это отсутствие единых стандартов в
классификации объектов и соответствующих классности параметрах объектов.

Надо сказать, что в 2008 году рынок недвижимости перешел определенную черту
зрелости и закрывать глаза на очевидные факты становилось все труднее. Полагаю,
что кризис будет способствовать формированию цивилизованного рынка коммерческой
недвижимости в России, что, безусловно, положительно скажется в будущем на
коммерческих показателях проектов.

Андрей Бушин, генеральный директор “МИЭЛЬ-Коммерческая
недвижимость”:

- В первом полугодии 2008 года мы наблюдали уверенный рост . Затем ряд
событий необходимо повлек за собой стадию стагнации, а затем резкий спад
основных показателей. Такими образом, можно сделать вывод о том, что трудности
на финансовом рынке негативно отразились на развитии сегмента коммерческой недвижимости
в целом. Пока мы не можем с точностью прогнозировать, когда именно ситуация
изменится в лучшую сторону. Однако среди положительных моментов стоит отметить
то, что сегодня ввиду ряда причин существует отложенный спрос, благодаря
которому рынок может впоследствии выйти примерно науровень докризисного
периода.

Сейчас рынок
перешел в стадию коррекции. Меняются основные показатели - структура и величина
спроса и предложения, цены и арендные ставки, - а также “пул”
основных игроков.

Если же говорить в общем, то основная масса арендодателей уже снизила
арендные ставки примерно на 10-20% от значений докризисного периода.

В сложившихся условиях компании стараются оптимизировать собственные расходы.
А это в свою очередь ведет к тому, что арендаторы будут уменьшать занимаемые
площади вследствие сокращения штата, кроме того, снижение затрат может
происходить и путем смены качества офиса.

Стоит отметить, что точного прогноза относительно развития событий на рынке,
пожалуй, пока нет. По самым оптимистичным прогнозам, ситуация может наладиться
лишь к весне 2009 года.

/Источник РБК-Недвижимость/

Добавить в социальные закладки